梁平律师

　　导读：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此出租人交付能够符合正常使用、收益状态的租赁物就成为出租人的主义务。通常情况下，出租人违反该义务时，只对租赁合同的相对人承担违约责任。但是由于房屋租赁合同的特殊性，相对人的范围不仅包括承租人，而且也应延伸扩张及于与相对人有特定关系的第三人，如合同相对人的配偶、近亲属以及其他与相对人共同居住在房屋中的人。如果与相对人有上述特殊关系的人也因为出租人的违约行为受到损害时，则其也可以基于租赁合同请求出租人承担违约责任。

(一)案情简介

　　1996年4月30日，李轩与铁达公司签订房屋租赁合同一份，李轩租赁铁达公司公寓楼房间一套。合同约定，房屋租赁合同自1996年5月1日起至1997年5月1日止，期满双方协商可以续签合同，租金为每月1500元，须按月交付。承租人只享有对租赁房屋的租用权，不得转租(出租人同意的除外)，不得改变房屋的建筑结构。铁达公司提供必要的生活、工作设施，铁达公司必须负责自来水(生活用水)的消毒、过滤，并保证生活用水的卫生条件符合国家规定的生活用水的饮用标准。合同签订后，李轩及其妻子王亚芳于1996年5月1日正式入住租赁的房间，7月15日，李轩，王亚芳发生腹泻、昏迷等症状，经医院诊断，结论系因饮用不洁之水引发中毒，经卫生防疫站对李轩、王亚芳共同居住的承租公寓楼的生活用水检验，铁达公司出租的公寓楼的生活用水，严重违反国家规定的生活用水标准，含有大量细菌及徽生物，属于禁止饮用之水，根本无法饮用。经住院治疗，李轩花去医疗费1000元，王亚芳花去医疗费2600元，李轩、王亚芳出院后向铁达公司索赔，遭到拒绝，遂向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令铁达公司赔偿其经济损失3600元。人民法院经审理认为，王亚芳系李轩之妻，李轩租赁被告铁达公司的公寓楼房系与王亚芳共同使用，铁达公司应当对李轩、王亚芳承担违约责任。经调解，原、被告达成调解协议如下：

　　一、原告李轩与被告铁达公司之间的房屋租赁合同予以解除;

　　二、被告铁达公司赔偿原告李轩、王亚芳治疗费用3600元。

　　案件受理费由被告铁达公司承担。

(二)思考方向

　　通常情况下，租赁合同中出租人违反其主义务时，仅就其违约行为向承租人承担违约责任。这是基于合同的相对性原理，即合同只在当事人双方之间发生效力，原则上不涉及合同以外的第三人。但随着交易关系的不断发展，依照诚实信用原则以及合同的目的，合同上的注意、保护义务，不仅对合同相对人存在，而且也应延伸扩张及于与相对人有特定关系的第三人，由此就产生了附保护第三人作用的合同。在本案中，法院的判决是否正确，必须依照相应的法律规定加以判断。

(三)法律规定

　　《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

　　第一百二十二条：因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。

　　第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

(四)学理分析

　　在本案中，法院判决铁达公司应当同时对李轩和王亚芳承担违约责任，这种判决是正确的。根据我国《合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。由此可见，出租人负有两个基本义务：其一，出租人必须依照合同的约定交付租赁物，即按照合同中约定的名称、数量、并以合同中约定的方式将租赁物交付于承租人，以保证承租人能够按照租赁合同约定的时间对租赁物为使用、收益。其二，承租人交付的租赁物必须符合租赁合同中对其品质和性能的约定，即租赁物应当符合约定的使用收益状态。与此同时，出租人还应当于租赁关系存续期间保持租赁物一直都处于适于使用的状态，在第三人妨害承租人使用租赁物时，出租人应当予以除去;在标的物受到自然侵害而不适于约定的使用收益时，出租人应当予以恢复。本案中，铁达公司出租的公寓楼的生活用水，严重违反国家规定的生活用水标准，含有大量细菌及徽生物，属于禁止饮用之水，根本无法饮用。由于铁达公司的违约行为造成了李轩，王亚芳发生腹泻、昏迷等症状，并住院治疗，共花去医疗费3600元，因此铁达公司应就其违约行为承担违约责任。

　　在本案中，铁达公司的违约行为不仅造成了承租人的财产损害，而且造成了承租人的人身损害，所以本案中存在着违约责任与侵权责任的竞合。我国的《合同法》第一百二十二条规定：因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。因此原告既可以主张铁达公司的侵权责任也可以主张其违约责任，在本案中，原告主张了铁达公司的违约责任。被告铁达公司抗辩道：其与李轩签订的房屋租赁合同，因此对李轩住院花去的费用，可以考虑赔偿，但李轩之妻王亚芳不是房屋租赁合同的当事人，其未与公司签订房屋租赁合同，因此对于王亚芳的经济损失，不负损害赔偿责任。我们认为虽然本案中与铁达公司签订房屋租赁合同的是李轩，但李轩租赁房屋后与其妻王亚芳一同居住，所以铁达公司违反了合同义务造成李轩夫妇的损害后，其不仅要对李轩的受到的伤害承担责任而且要对王亚芳所遭受的伤害承担责任，这就是附保护第三人作用合同的效果所在。附保护第三人作用合同发生的依据是债务人根据诚实信用原则所应负附随义务，即债务人的通知、协助、保护和照顾的义务。附随义务相对于给付义务而言，只是附随的义务，但它们也是依法产生的，也是法定义务，这些义务并非自始确定的，而是在合同发展过程中，依事态情况和双方当事人的联系的密切而逐渐产生的，附随义务的主要功能，在于保障债权的实现，并使债权人以及与债权人有特定关系的第三人的人身和其他利益，不致因债务人的行为而遭致损害，因此，债务人违反附随义务，导致债权人及与之有特定关系的第三人遭到损害，也应负赔偿责任。

　　在本案中，王亚芳与李轩是夫妻关系，当然互负同居和寝食上的照顾义务，由于这种特殊关系的存在，李轩所订立的房屋租赁合同当然要对王亚芳发生法律效力，所以当铁达公司违反租赁合同的主义务时造成王亚芳的人身损害时，其当然可以基于租赁合同要求铁达公司承担违约责任。