梁平律师

     商品房竣工验收及交付的法律分析

——以商品房买卖中的交付标准为中心

雷东晓侯国跃 （重庆志和智律师事务所，重庆400010）

商品房买卖不可回避的一个重要问题是商品房的交付。众所周知，卖方所交付的商品房除应当符合当事人在合同中约定的标准外，还必须要符合一定的法定条件。这一法定条件的确定，对于判断当事人是否妥当履行合同义务及是否应承担违约责任，至关重要。笔者在多年的法律实践中发现，在商品房买卖合同纠纷案件中，几乎毫无争议的是商品房须经竣工验收方可交付，但经常引发争议的是，商品房到底是根据《建筑法》进行竣工验收，还是根据《城市房地产管理法》进行竣工验收？由于这两部法律规定的竣工验收标准及程序差别巨大，因而人民法院如适用不同法律、采用不同竣工验收标准，就极可能对商品房的实际交付时间认定完全不同，由此导致裁判结果迥然相异。从目前笔者收集的判例来看，司法机关各种裁判结果都有，甚至在同一小区的不同买受人，针对几乎完全相同的案情，只因为约定了不同的管辖法院或仲裁机构，裁判结果即迥然不同。这种互相矛盾的判决往往会导致当事人及社会公众困惑不解，认为法院以“双重标准”判案，违反法律面前人人平等之法治原则，更谈不上息讼服判。因此，正确解读《建筑法》和《城市房地产管理法》等法律法规中有关商品房竣工验收及交付的规定，对实践中正确理解和适用竣工验收标准及程序，进而妥善处理相关民事案件，具有十分重要的意义。

一、我国立法的相关规定及其疑义

如果以“竣工验收”和“交付”作为关键词对我国相关立法进行检索，我们会发现，主要涉及到《建筑法》、《建设工程质量管理条例》以及《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》。

《建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第16条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”

《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”

解读上述法律法规的规定，我们发现其共同之处在于规定“竣工验收”是“交付使用”的条件，但竣工验收的标准和程序并不相同。从字面意思来看，《建筑法》和《城市房地产管理法》对竣工验收的规定差别不大，实则不然。《建筑法》的“下位法”《建设工程质量管理条例》第16条对竣工验收的规定非常简单，即只要建设工程的建设单位单位牵头，组织设计、施工、监理各方进行竣工验收通过即可。而《城市房地产管理法》的“下位法”《城市房地产开发经营管理条例》第17条对竣工验收标准和程序的规定就非常复杂，不仅要求工程竣工，而且还要通过一系列涉及公共安全的验收。因此，《建筑法》第61条规定的竣工验收与《城市房地产管理法》第26条规定的竣工验收以及《建设工程质量管理条例》第16条规定的竣工验收与《城市房地产开发经营管理条例》中第17条规定的竣工验收，实有“质”的区别。

除此之外，这些规定还存有一个重要的疑义：这里所指的“交付”究竟是承包人（施工方）向发包人（建设方）交付建设工程的法定条件，还是开发商（建设方）向买受人交付商品房的法定条件？从上述法条的表述来看，建设工程要通过竣工验收后方能交付，但交付给谁没有明确规定，以汉语语言学的标准审视，立法时仅规定了竣工验收后就可以交付，但缺少了“宾语”，不是一个完整的意思表达。立法的语焉不详，导致在司法实践中存在不同的认识，故而有必要予以澄清。

二、从相关法律适用范围出发所作的解读

笔者以为，要回答上述疑问，首先应从相关立法的适用范围出发进行文义解释。

《建筑法》第2条明确规定了该法律的适用范围，即：“在中华人民共和国境内从事建筑活动，实施对建筑活动的监督管理，应当遵守本法。本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建筑和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。”《建筑工程施工管理条例》第2条也作了类似的规定：“本条例所称建筑工程是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程”。不难看出，《建筑法》和《建筑工程施工管理条例》均是调整建筑活动当事人之间关系的法律。实际上，在建筑活动中，竣工验收的范围非常广泛，基本上所有的建筑工程都要涉及，它是建筑工程中必须经过的一道质量“把关”环节。《建筑法》和《建筑工程施工管理条例》之相关规定正是针对建筑活动中的竣工验收而进行立法调整的。可以断言，《建筑法》和《建筑工程施工管理条例》的调整对象是建筑活动当事人，即建设方、设计方、施工方、监理方相互之间的权利义务关系。进而，《建筑法》和《建筑工程施工管理条例》规定建设工程经过竣工验收方可交付使用，应该是指施工方向建设方（开发商）交付建设工程，而不代表建设工程经建设方自己验收合格就能交付给消费者。因为买受人与开发商是商品房买卖合同关系，开发商对买受人承担交付竣工验收合格房屋的义务还需要借助其他法律法规明确。《建筑工程施工管理条例》第16条的规定并不代表竣工验收的所有内容。